Пошли трещины в стенах: что обязан сделать собственник здания

Трещины в несущих стенах — повод не для косметического ремонта, а для проверки несущей способности конструкций. Собственник обязан зафиксировать повреждения, уведомить обслуживающую организацию и заказать обследование аварийных зданий и сооружений. Пока заключения нет, опасную зону закрывают для людей, а дальнейшие действия зависят от категории технического состояния конструкций.

Чья это зона ответственности

Собственник несёт бремя содержания своего имущества: ст. 210 ГК РФ обязывает поддерживать объект в безопасном состоянии. Риск случайной гибели или повреждения лежит на владельце (ст. 211 ГК РФ), а ст. 30 ЖК РФ запрещает бесхозяйственное обращение с жильём.

Безопасность нужна весь срок эксплуатации. ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ требует сохранять её на протяжении всего срока службы, а ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ регулирует эксплуатацию зданий. Для жилищного фонда действуют Правила и нормы технической эксплуатации.

За нарушение правил содержания жилых домов отвечает ст. 7.22 КоАП РФ. Конкретные суммы штрафов не приводим: они зависят от статуса нарушителя и обстоятельств.

Какое состояние конструкций признаётся аварийным

Аварийным признают здание, где повреждения несущих конструкций создают опасность для людей. Обследование отвечает на вопрос, допустима ли безопасная эксплуатация или объект подлежит признанию аварийным.

Техническое состояние — совокупность свойств конструкций, определяющих их способность выполнять заданные функции; категорию устанавливают по результатам обследования, а не по внешнему виду повреждения.

ГОСТ 31937-2011 выделяет четыре категории: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное и аварийное. Для двух последних предусмотрен мониторинг — наблюдения за развитием деформаций. По фотографии категорию не определить.

Отчего появилась трещина

Причина деформации определяет объём работ: где-то хватит наблюдения, а где-то потребуется перекладка участка стены и усиление фундамента.

Внешний осмотр ответа не даёт, но характер повреждений показывает, в какую сторону смотреть.

• Осадочные — от неравномерной осадки фундамента: наклонные, ступенчатые по швам кладки.
• Температурно-усадочные — вертикальные, тонкие, без выраженной динамики: появляются от перепадов температуры и усадки материалов.
• Силовые — следствие перегрузки: возникают у опор и в середине пролёта.

До заключения специалистов трещину нельзя замазывать, штукатурить и затирать: так уничтожается след деформации, а поставить маяки на закрашенный участок сложнее.

Что делать по шагам

Отдельной процедуры «на трещину» закон не устанавливает: последовательность вытекает из обязанности содержать имущество безопасно.

1. Зафиксировать повреждения: фото и видео с датой, линейкой для масштаба.
2. Письменно уведомить управляющую организацию или балансодержателя: нужен документ с отметкой о получении.
3. Заказать обследование в организации с поверенными приборами и аккредитованной лабораторией.
4. Ограничить доступ людей в опасную зону, при необходимости оградить участок.
5. При подтверждении аварийности инициировать признание дома аварийным и мероприятия по усилению или отселению.

Снимки без даты и привязки к месту ничего не докажут, а косметический ремонт без усиления несущих конструкций только маскирует проблему.

Маяки и инструментальное обследование

Динамику трещины отслеживают маяками: гипсовыми, цементными или металлическими пластинчатыми с рисками. Их ставят поперёк разрыва и периодически осматривают. Разрушение маяка или рост расхождения рисок означает, что деформация продолжается.

Инструментальное обследование шире визуального осмотра: геодезические измерения включают нивелирование осадок фундамента, замер кренов и отклонений от вертикали. Прочность материалов проверяют неразрушающими методами, а приборы должны иметь действующую поверку по ФЗ-102 «Об обеспечении единства измерений».

Предельно допустимую ширину раскрытия трещин и периодичность наблюдений не приводим: значения зависят от вида конструкции, класса арматуры и условий эксплуатации.

Заключение и признание дома аварийным

Заключение эксперта оценивает степень аварийности конструкций, устанавливает причины повреждений и содержит рекомендации по безопасной эксплуатации. Документ принимают надзорные органы, суд и страховая компания.

Квалификацию исполнителя подтверждают членство СРО, аттестат аккредитации лаборатории и страховые полисы.

Признание дома аварийным — отдельная процедура: решение принимает межведомственная комиссия по Положению из Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, а техническим основанием служит заключение специализированной организации.